top of page
Търсене

Земеделският ви имот е записан като общинска собственост – какво можете да направите

Земеделският ви имот е записан като общински – какво можете да направите


В практиката не са редки случаите, при които земеделски имоти, ползвани десетилетия от частни лица, се оказват записани като общинска собственост по чл. 19 ЗСПЗЗ. В тази статия разглеждаме реален казус, в който съдът призна правото на собственост на владелец срещу община.


Съдържание


Въведение - Когато земеделският ви имот внезапно се окаже „общински“

Много собственици на земеделски имоти разбират за проблема едва когато поискат скица, данъчна оценка, нотариален акт по обстоятелствена проверка или справка в кадастъра. Тогава установяват, че земята, която семейството им владее, обработва и поддържа от десетилетия, е записана като общинска собственост – често като имот по чл. 19 ЗСПЗЗ.

На практика това означава, че в кадастралната карта, в регистрите или в документи на общината имотът е отразен като общински, въпреки че реално се ползва от частно лице или семейство. Възможно е собственикът да е изградил ограда, да обработва земята, да я коси, да е засадил овощни дървета, да я използва като част от дворно място или стопанство, а въпреки това общината да твърди, че имотът е част от общинския поземлен фонд.

Подобни спорове не са изолирани случаи. В практиката на нашата кантора сме работили по казуси, при които земеделски имоти, владеени и стопанисвани от семейства в продължение на десетилетия, са били записани като общинска собственост по чл. 19 ЗСПЗЗ.


Как общината започва да третира частен имот като свой

Най-често проблемът възниква при стари земеделски имоти, които са владени в реални граници, но за които собствениците нямат документи за собственост. Такива имоти често са предавани в семейството устно, ползвани са от дядо, баща, наследници, обработвани са години наред, но документално не са били уредени.

В определен момент общината може да приеме, че имотът е земя по чл. 19 ЗСПЗЗ. След това той може да бъде включен в списъци на общински имоти, да бъде актуван като общинска собственост, да бъде отразен като „общинска частна“ собственост в кадастралните регистри или да бъде включен сред пасища, мери, ливади или земи от общинския поземлен фонд.

За собственика това обикновено изглежда като свършен факт. В действителност не винаги е така.

Важно е да се знае, че вписването в кадастъра или актът за общинска собственост не създават сами по себе си право на собственост. Те могат да отразяват твърдение на общината, но ако няма валидно придобивно основание, това твърдение може да бъде оспорено пред съда.


Какво означава „имот по чл. 19 ЗСПЗЗ“

Чл. 19 ЗСПЗЗ урежда земеделски земи, останали след възстановяването на правата на собствениците. Това обаче не означава, че всяка земеделска земя без ясен документ автоматично става общинска.

Един от основните въпроси в тези дела е дали конкретният имот изобщо е подлежал на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ. Ако имотът никога не е бил отнеман, никога не е бил включван в ТКЗС, ДЗС или друга селскостопанска организация, не е бил обобществяван и е останал във фактическата власт на частни лица, тогава може да се окаже, че не са били налице предпоставките той да бъде третиран като земя по чл. 19 ЗСПЗЗ.

Това е съществено. ЗСПЗЗ е реституционен закон. Той урежда възстановяване на отнети или засегнати права, а не първично придобиване на собственост от общината върху всеки земеделски имот с неуредени документи.

В сходен казус съдът прие именно това: не е достатъчно имотът да има земеделски характер. Необходимо е да се докаже, че е бил засегнат от процесите на коопериране, обобществяване, отнемане или одържавяване. Ако такава промяна в правното положение не е доказана, не може да се приеме автоматично, че имотът е станал общински.


Какви права имате, ако общината е отразена като собственик

Най-голямата грешка е собственикът да приеме, че щом имотът е записан като общински, няма какво да направи. Това не е вярно. Записването е начало на проверката, не край на спора.

Друга честа грешка е да се чака твърде дълго. Ако общината започне да включва имота в списъци за отдаване, да го актува, да го предоставя за ползване или да отказва издаване на документи, забавянето може да усложни защитата.

Ако общината е записана като собственик на вашия земеделски имот, първо трябва да се установи на какво основание претендира това право. Не всяко записване е законосъобразно. Не всеки акт за общинска собственост е непреодолим. Не всяко позоваване на чл. 19 ЗСПЗЗ е достатъчно.

Възможната защита зависи от фактите, но в подобни случаи обикновено се проверява:

  • дали имотът някога е бил включван в ТКЗС, ДЗС или друга селскостопанска организация;

  • дали има данни за отнемане, одържавяване или обобществяване;

  • дали е подавано заявление за възстановяване по ЗСПЗЗ;

  • дали имотът е владян в реални граници;

  • кой го е ползвал, от кога и по какъв начин;

  • има ли ограда, насаждения, постройки, стопанисване, косене, обработване;

  • има ли акт за общинска собственост и на какво основание е съставен;

  • дали общината реално е упражнявала действия на собственик или само се е позовала на административни записвания.

Ако се установи, че имотът е бил частно владян в продължение на десетилетия и не е доказано валидно придобивно основание на общината, може да се предяви иск за собственост. В много случаи това е положителен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК, чрез който се иска съдът да признае, че лицето е собственик на имота.


Може ли да се придобие земеделски имот по давност срещу община

Това е един от най-често задаваните въпроси. Отговорът зависи от това дали имотът действително е бил общинска собственост и какъв е неговият статут.

Общината често възразява, че имотът не може да се придобие по давност, защото бил общински, бил част от общинския поземлен фонд или бил записан като пасище. Това възражение не винаги е основателно.

За да се приложат забраните за придобиване по давност на общински имоти, първо трябва да е доказано, че имотът действително е станал собственост на общината на валидно правно основание. Ако общината не докаже това, не може само чрез актуване или записване в кадастъра да блокира правата на владелеца.

Придобивната давност по чл. 79 ЗС изисква владението да бъде явно, спокойно, непрекъснато и с намерение имотът да се държи като свой. Това не се доказва само с думи. Доказва се чрез конкретни факти: ограждане, обработване, засаждане, косене, поддържане, ползване като част от стопанство, липса на спорове, свидетели, експертиза и документи.

В разглеждан сходен случай съдът прие, че владелецът е придобил собствеността по давност, защото имотите са били ползвани десетилетия като част от едно общо стопанство, били са оградени, поддържани и обработвани, а общината не е доказала, че е станала собственик по чл. 19 ЗСПЗЗ.


Заключение-Какво да направите, ако разпознавате своя случай

Споровете за земеделски имоти, записани като общински по чл. 19 ЗСПЗЗ, са сложни, но не са безнадеждни. В много случаи проблемът не произтича от липса на реални права, а от неправилно административно отразяване, формално актуване или автоматично приемане, че даден имот е станал част от общинския поземлен фонд.

Ако земеделският ви имот е отразен общински, ако е отразен като имот по чл. 19 ЗСПЗЗ, ако общината е съставила акт за общинска собственост или ако ви е отказано признаване на права върху земя, която семейството ви владее и обработва от години, не приемайте автоматично, че имотът е загубен.

Когато един имот е владян, поддържан и стопанисван десетилетия наред, а общината не може да докаже валидно придобивно основание, често съществува реална възможност за успешна съдебна защита.

Първата стъпка е да се съберат всички необходими документи. Важно е и да се установят лица, които могат да свидетелстват за начина и продължителността на ползването на имота.

След това е необходима правна преценка дали общината действително има законово основание да е отразена собственик и каква защита е най-подходяща в конкретния случай – иск за собственост, защита чрез придобивна давност или комбинация от няколко правни подхода.

Адвокатско дружество „Бузгьова и Партньори“ има голям практически опит в дела срещу общини за земеделски имоти, имоти по чл. 19 ЗСПЗЗ, незаконосъобразно актуване и защита на собственост чрез придобивна давност. Ако се намирате в подобна ситуация, потърсете правна консултация навреме, преди да се отказвате от претенции или да приемате, че общината окончателно е придобила имота.



 
 
 

Коментари

bottom of page